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建筑信息模型技術(shù)應(yīng)用試點(diǎn)——舜元科創(chuàng)園運(yùn)維系統(tǒng)建設(shè)的探索

發(fā)布時(shí)間：2016-06-03 前期準(zhǔn)備
舜元科創(chuàng)園項(xiàng)目作為上海市首批建筑信息模型技術(shù)應(yīng)用試點(diǎn)項(xiàng)目，致力于BIM在建筑全生命周期的應(yīng)用，而運(yùn)維系統(tǒng)是建筑運(yùn)維階段應(yīng)用BIM技術(shù)的基礎(chǔ)，該系統(tǒng)的建立能夠有效幫助業(yè)主單位和物業(yè)單位管理建筑的設(shè)施設(shè)備，提高建筑物業(yè)管理水平，降低建筑能耗等運(yùn)維成本，提高該大樓的商業(yè)品質(zhì)和舒適度。

運(yùn)維系統(tǒng)的建設(shè)不是一蹴而就的事情，雖然在大樓建成之前我們有較為充裕的時(shí)間，但BIM+FM作為新興技術(shù)，應(yīng)用案例并不廣泛，市場化的系統(tǒng)也并不成熟，為此項(xiàng)目立項(xiàng)之初要建立比較科學(xué)的實(shí)施規(guī)劃，不僅要建成一套滿足于舜元科創(chuàng)園智慧型物業(yè)管理需求的運(yùn)維系統(tǒng)，同時(shí)也成為舜元集團(tuán)BIM技術(shù)在運(yùn)維階段應(yīng)用實(shí)踐的重要成果：

組織考察

三月伊始，舜元控股、舜元建設(shè)和優(yōu)聯(lián)物業(yè)三方組織代表考察了邁銳斯智控科技（上海）有限公司，會(huì)議現(xiàn)場對方FM技術(shù)總監(jiān)為我們展示了基于ARCHIBUS和自主研發(fā)的兩套“BIM+FM”（FM:設(shè)施設(shè)備管理）的運(yùn)維系統(tǒng)；這與我方前期調(diào)研的結(jié)果相一致，早期BIM技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)運(yùn)維管理主要依托了國外ARCHIBUS這款軟件，雖然有像望京SOHO、上海申都大廈這樣的成功案例，但由于該軟件漢化做的差強(qiáng)人意，運(yùn)維邏輯又與國內(nèi)大部分的物業(yè)管理公司相差甚遠(yuǎn)，所以以該軟件作為運(yùn)維系統(tǒng)內(nèi)核有待商榷。難道國內(nèi)就沒有基于BIM技術(shù)的自主研發(fā)運(yùn)維系統(tǒng)嗎？答案是肯定的，緊接著我們就考察了北京的一家做建筑節(jié)能技術(shù)研發(fā)的單位——北京博銳尚格節(jié)能技術(shù)有限公司，該公司早期開發(fā)大廈的能耗管理系統(tǒng)，需要通過物業(yè)設(shè)備接入大量的運(yùn)維數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)通過調(diào)取歷史記錄或者建立分析圖表的方式為物業(yè)管理者提供決策。近年來BIM技術(shù)在建筑行業(yè)如一縷春風(fēng)，使得與建筑業(yè)相關(guān)行業(yè)都煥發(fā)出新的活力，博銳尚格也不例外，在傳統(tǒng)技術(shù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合BIM技術(shù)，以建筑信息模型為載體聚合信息，建立了一套特有的物業(yè)運(yùn)維系統(tǒng)。通過這個(gè)案例讓我們了解到，BIM技術(shù)的出現(xiàn)并不是創(chuàng)造了多么嶄新的突破性技術(shù)，而是由于其系統(tǒng)的整合了若干既有因素，為客戶帶來了創(chuàng)新性的價(jià)值。所以我們應(yīng)該從系統(tǒng)的使用者——物業(yè)管理單位的角度去梳理他們的需求是什么？他們?nèi)粘９芾淼碾y點(diǎn)是什么？他們物業(yè)管理流程是什么？

第一次運(yùn)維系統(tǒng)會(huì)議
在四月中旬，曾有幸邀請到仲量聯(lián)行的代表與我們進(jìn)行了友好的技術(shù)交流，席間對方詳細(xì)介紹了他們在物業(yè)管理過程中遇到的問題，例如傳統(tǒng)能耗數(shù)據(jù)的采集并不能有效的幫助物業(yè)管理人員掌握異常數(shù)據(jù)的預(yù)警和分析工作，導(dǎo)致在遇到不明原因的數(shù)據(jù)異常時(shí)，需要指派大量的人工和設(shè)備進(jìn)行本地?cái)?shù)據(jù)的采集、匯總和分析。這一點(diǎn)上基于BIM技術(shù)的運(yùn)維系統(tǒng)可以采用遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)采集加可視化監(jiān)控的手段，把實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)以曲線的形式展示給物管人員，超過設(shè)定閾值的異常數(shù)據(jù)將予以報(bào)警，這樣的優(yōu)勢在于即贏得了維修時(shí)間，又防止了事態(tài)的擴(kuò)大化，同時(shí)也會(huì)增加租戶的信賴。所以說，運(yùn)維數(shù)據(jù)才是運(yùn)維系統(tǒng)的應(yīng)用基礎(chǔ)！

六月初上海陰雨連連，前期在對市場上的運(yùn)維系統(tǒng)多方分析后，VDC應(yīng)用中心組織舜元企業(yè)發(fā)展大廈的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)召開了第一次運(yùn)維系統(tǒng)試點(diǎn)的會(huì)議，此次會(huì)議主要是為了梳理現(xiàn)有物業(yè)管理內(nèi)容、管理過程中遇到的問題和物業(yè)管理過程中一些主要的運(yùn)維數(shù)據(jù)。會(huì)議中我們了解到傳統(tǒng)物業(yè)管理的思路已經(jīng)植根物管行業(yè)多年，但積累的問題也是顯而易見的，經(jīng)過雙方交流，認(rèn)為運(yùn)維數(shù)據(jù)的信息化仍然是運(yùn)維工作的第一要?jiǎng)?wù)，而故障預(yù)警、能耗分析、可視化管理技術(shù)肯定也能為物業(yè)日常管理提供良好助力，下一階段我們將按照既定的規(guī)劃對大廈物業(yè)運(yùn)維數(shù)據(jù)進(jìn)行整理工作，為運(yùn)維系統(tǒng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)！